RIFORMA DEL CATASTO
Ecco cosa prevede la Legge Delega del 05/10/2021
Come funziona il catasto e perché si parla di riforma
Sono circa 25 anni che si parla della necessità di riformare il catasto, ma nessun Governo (e se ne sono succeduti parecchi) ha mai affrontato l’argomento. Come mai? Partiamo dal funzionamento. Attualmente il sistema del catasto si basa su estimi che rappresentano valori teorici dei canoni che si potevano ottenere affittando casa negli Ottanta.
Il problema è che le grandi città sono divise in aree poco omogenee dal punto di vista del mercato, oltre al fatto che il sistema prevede che il prezzo aumenti in caso di costruzione nuova. Di conseguenza, un complesso di abitazioni d’epoca di pregio al centro risulta con un valore fiscale minore rispetto a edifici con la stessa superficie, nuove ma in periferia. Con la riforma si cambierebbe il metro di misura e si cambierebbe anche il prezzo, basato su canoni di mercato più recenti e coerenti con la realtà.
L’approccio a una riforma simile però deve essere strutturale, e fino a ora nessun Governo si è lanciato. Il Governo Draghi ha intenzione di iniziare, ma l’iter è lungo: ci vorranno almeno 5 anni solo per aggiornare le rendite catastali.
Cosa prevede la riforma del catasto e cosa cambia
L’articolo nella bozza della legge delega che riguarda il catasto è il n. 7: Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati e prevede la modifica alla disciplina del sistema di rilevazione catastale per modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati.
Per raggiungere l’obiettivo si useranno i criteri che seguono:
- prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, per facilitare e accelerare l’individuazione e il corretto classamento di:
- immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;
- terreni edificabili accatastati come agricoli;
- gli immobili abusivi, individuando a tal fine specifici incentivi e forme di trasparenza e valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in quest’ambito;
- prevedere strumenti e moduli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti, in via telematica, tra l’Agenzia delle entrate e i competenti uffici dei comuni, oltre alla loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.
Dal 1° gennaio 2026 il Governo dovrà integrare le informazioni presenti nel catasto dei prefabbricati in tutto il territorio nazionale:
- attribuendo a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato;
- prevedendo meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato;
- prevedendo, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro;
- prevedendo che le informazioni rilevate non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali.
Chi paga di più con la riforma del catasto
Per i prossimi 5 anni in realtà la previsione è che, dal punto di vista della tassazione, nessuno pagherà di più. Si agirà infatti solo a livello documentale.
Il Presidente Draghi ha ribadito che “nessuno pagherà di più o di meno”: le rendite della tassazione di oggi rimangono invariate. Non cambia quindi l’imposizione patrimoniale.
Riforma del catasto ed evasione fiscale: caccia alle case fantasma
La riforma del catasto affronta il problema degli immobili fantasma. L’Agenzia delle Entrate ha realizzato una nuova mappatura catastale dei beni immobiliari, messa a punto negli ultimi anni, e che comprende tutto il territorio nazionale. Nel 2012 si era conclusa un’operazione di rilevamento di tutti gli edifici non risultanti al catasto: in questa mappa vengono poi sovrapposti i rilievi areofotogrammetrici sugli elaborati catastali.
Il risultato di questa indagine è stato 2 milioni di “particelle” non dichiarate, con circa 1,2 milioni di unità immobiliari, secondo i dati riportati dal Sole 24 Ore. Si tratta di edifici per cui era comunque necessario un recupero fiscale di quale tipo, per esempio l’evasione IMU con circa 600 milioni l’anno.
In molti casi si trattava di abitazioni abusive, eppure sanabili, tuttavia le richieste arrivate al catasto sono pochissime. Con questa operazione di trasparenza nel giro di 5 anni si dovrebbe risolvere questo problema.